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Como evitar pagar plusvalía si vendes tu piso perdiendo dinero

Como evitar pagar plusvalía si vendes tu piso perdiendo dinero

Me encanta leer la prensa a primera hora de la mañana. Ese breve momento de relax, los periódicos entreabiertos en la mesa, una humeante taza de café en una mano mientras con la otra paso lentamente las páginas. Es sencillamente mágico. ¿No te parece?

Al principio es una lectura relajante. La mirada va escaneando los titulares con calma, buscando todavía no se bien el qué. Probablemente algo relacionado con el sector inmobiliario o en línea con alguno de mis hobbies,… hasta que ¡zas!. ¡Ahí está!

¡Se acabó la tranquilidad! Acabo de encontrarme con la noticia que lo cambia todo. Bien porque tiene la suficiente entidad y notoriedad para que mi cerebro se ponga a soltar ideas y opiniones a diestro y siniestro mientras calculo su alcance, bien porque ese breve instante de café, prensa y relax ha llegado a su fin.

En esas estaba hace unos días cuando leímos la noticia en el Periódico de Aragón: El juez anula una plusvalía porque el piso vendido no se encareció.

Café leyendo periódicos de Zaragoza

La verdad es que no voy a negarte que el tema me sorprendió un poco. Las plusvalías siempre han sido las grandes desconocidas de las personas que ponen una vivienda en venta y en los últimos años, el tema resultaba doloso para el vendedor por el incremento desmesurado de las tasas municipales en este impuesto.

Seguro que has sufrido, conoces a alguien que lo ha padecido o te ha llegado la noticia de que existen bastantes casos en los que la persona vende su vivienda a un precio inferior al que la había comprado, se queda con una deuda por su casa y además tiene que afrontar un pago importante al ayuntamiento por la plusvalía de la vivienda.

Nos suele suceder que cuando alguien contrata nuestros servicios para acompañarle, asesorarle y cerrar la operación para vender su piso, se echa las manos a la cabeza cuando le calculamos el precio de la plusvalía de su vivienda en función de sus características y ubicación.

¿Cuáles son los hechos?

En el año 2013, una zaragozana vende su piso por una cantidad inferior a lo que a ella le había costado en el año 2005. Cuando le reclaman desde el ayuntamiento 5400 € en concepto de plusvalía, no se lo puede creer y comienza una cruzada judicial asesorada por el abogado Santiago Palazón, que está convencido de que es totalmente injusto.

Sentencia juzgado Zaragoza plusvalía

Aunque parte de la argumentación del letrado tendrá que resolverse en otra sala judicial porque el juzgado número 3 de lo contencioso administrativo de Zaragoza carecía de competencias para juzgarlas, lo importante es que el juez dicta en su sentencia que gravar un aumento de valor que no se produce supondría “inventar un impuesto, pervirtiendo la regulación”, y por ello lo anula.

¿Qué cambia esta sentencia?

La verdad es que el cambio es sustancial y abre una puerta que hasta ahora parecía imposible derribar, porque aunque es cierto que ya había algún precedente judicial como recoge el juez Carlos Martín en su sentencia, es la primera sentencia que aplica un criterio fiscal en lugar del catastral.

En otras palabras, lo que viene a decir es que aunque el valor del suelo suba, el impuesto lo que grava es el incremento del valor de la vivienda y al haber bajado en el caso que nos ocupa, exime a esta ciudadana del pago de la plusvalía al ayuntamiento.

Tiempo de cambio

Esto que a simple vista puede parecerte de sentido común, no estaba apoyado por ninguna resolución judicial, con lo que legalmente no era de aplicación y a partir de ahora se sienta un precedente que quizás haga temblar los cimientos de algún ayuntamiento ya que, en teoría, podrían reclamar las cantidades abonadas por el pago de la plusvalía, todas aquellas personas que en los últimos cuatro años se hayan visto en una situación similar.

Pero bueno, quizás me he dejado llevar por nuestro conocimiento del mercado inmobiliario y debería haber empezado por contarte qué es exactamente la plusvalía, a quién le aplica y qué importes hay que pagar, por si tienes alguna duda.

¿Qué es la Plusvalía?

Según wikipedia, la enciclopedia más utilizada en la actualidad y con las lógicas reservas que hay que darle por el carácter público de sus definiciones, la plusvalía es el aumento del valor de una cosa, especialmente un bien inmueble, por circunstancias extrínsecas e independientes de cualquier mejora realizada en ella.

En una segunda entrada vemos que es un impuesto que grava un aumento de valor y pone como ejemplo la frase: “se está tramitando un nuevo tratamiento fiscal sobre las plusvalías“.

Tendencia plusvalia

Si trasladamos estas definiciones al sector inmobiliario o real estate que dicen los anglosajones, la plusvalía es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, es decir la diferencia de precio entre lo que vale el terreno sobre el que está edificada tu vivienda en el momento en el que la compras y su valor cuando la vendes.

Bueno, realmente este impuesto no sólo grava la venta de un inmueble (vivienda, local, oficina, nave industrial…), sino cualquier transacción que se realice sobre ese suelo urbano como, por ejemplo, una herencia o una donación.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía?

La regla general dice que la persona que tiene que hacer frente al pago de este impuesto es el vendedor de la propiedad y será el responsable ante la administración de satisfacer la cuota, aunque hay alguna excepción.

Efectivamente, puede haber un acuerdo entre las partes en el que se decida quién abona la tasa y la administración no pone ningún problema, pero en el caso de que el pago no se produzca, lo requerirá el al que adquiere la vivienda, si hay por medio un regalo o una donación, o al vendedor si se produce una compensación económica en la operación.

¿Cuánto pagas por la plusvalía de la vivienda?

En este apartado comenzaremos diciéndo que al ser una competencia transferida a los ayuntamientos, para poder calcularla hay que tener en cuenta distintas variables:

  • El importe de la venta del inmueble.
  • El tiempo que ha pasado desde que adquieres el bien hasta que deja de ser tuyo.
  • La localidad donde está ubicada la propiedad.
Juez sentencia devolver plusvalía a ciudadana

Si tomamos como ejemplo la ciudad de Zaragoza, en la actualidad han fijado el importe máximo que le permite la administración y que el del 30% de la base imponible resultante de la operación, tal y como puedes consultar en su web municipal en el apartado de ciudad, sección de hacienda, y que puedes consultar aquí.

Otros datos de interés específicos de la ciudad de Zaragoza son:

  • Duración del periodo impositivo
    • Entre 1 y 5 años: 3,7%
    • Hasta 10 años: 3,5%
    • Hasta 15 años: 3,2%
    • Hasta 20 años: 3%
    • En ningún caso el periodo de generación podrá ser inferior a un año.
  • Cuota:
    Resulta de aplicar a la base imponible el tipo único del 30%

También tienes actualmente disponible en internet numerosas páginas que tienen calculadoras para muchas localidades y que te pueden ser de gran ayuda, como por ejemplo en la página de aherencias, en la que sólo necesitas introducir la fecha de compra, la fecha de venta, el importe del valor catastral de tu vivienda y la localidad donde realizas la transacción, para conocer el importe de la plusvalía.

En cualquier caso, y como ya te he detallado anteriormente, si te agobia un poco el tema y no te aclaras, este es uno de los servicios que incluimos en el paquete que ofrecemos a los clientes que confían en nuestra inmobiliaria para vender una casa o cualquier otra propiedad.

¿Hay alguna excepción? ¿Qué plazo hay para pagar la tasa?

El plazo que tienes para liquidar este impuesto es de 30 días en el caso de transferencias de compras o donaciones y de 6 meses en el caso de que se deba a una herencia por fallecimiento, que incluso puedes intentar que sea de 1 año previa solicitud al ayuntamiento donde se produzca la transacción.

Es interesante que conozcas ejemplos de casos en los que está exento el pago de la plusvalía:

  • Si el inmueble ha sido declarado de interés cultural y has realizado obras de conservación o mejora a tu cargo.
  • Cuando aportas un bien o un derecho a un matrimonio o pareja de hecho.
  • Las transmisiones que se realicen cuando hay una liquidación de bienes familiar. Por ejemplo en un divorcio o separación en que la propiedad de la vivienda cambia de manos, para ver quién se queda con la vivienda.

En definitiva, estamos muy contentos con la noticia por el beneficio que supone para los ciudadanos que si ya de por si se enfrentan a la realidad de vender su casa por un importe inferior al que la compraron, por lo menos podrán ahorrarse el importe de los tributos a pagar al ayuntamiento por esta operación.

Esperamos que esta información te haya sido de utilidad y recuerda que si todavía tienes alguna cuestión pendiente de resolver puedes hacer un comentario en el blog, llamarnos por teléfono o utilizar cualquiera de las herramientas sociales que hemos puesto a tu disposición para contactar con nosotros.

PD: Respondemos a todos los comentarios y además nos encanta, así que te animo a comprobarlo.

¡Muchas gracias!

Landa Inmobiliaria

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8 Comentarios a Como evitar pagar plusvalía si vendes tu piso perdiendo dinero

    • Hola Aurora!

      Como detallamos en el artículo, hay distintos factores que intervienen en el proceso y que necesitamos conocer con más exactitud para poder saber si puedes beneficiarte de esta sentencia.

      • ¿Vendiste el inmueble a un precio más barato de lo que lo compraste?
      • ¿En qué fecha se cerró la operación?
      • ¿En qué localidad está el inmueble?

      Con esto queremos decirte que no por el hecho de haber abonado 12000 € de plusvalía puedes reclamar a tu ayuntamiento la devolución de ese importe y en cualquier caso, seguramente tendrías que afrontar un proceso judicial que un abogado experto en el tema podrá valorarte con detalle.

      Si prefieres no hacer públicos estos datos, puedes enviarnos un correo electrónico a landainmobiliaria@gmail.com y tratamos el tema en privado.

      ¡Muchas gracias por transmitirnos tus dudas!

      Un saludo.
      Landa Inmobiliaria

  1. Compré el piso por 60.000 euros ( en pesetas del año 2000). Lo vendí en 2014 por 64.000 euros, con un beneficio de 4000 euros, pero sólo de plusvalía pagué mas de 6000 euros. Beneficio cero. ¿Puedo redclamar alguna devolución al ayuntamiento? Un saludo y gracias por la información.

    • Hola Fernando.

      En principio la sentencia del juzgado número 3 de lo contencioso administrativo, que si se confirma podría sentar jurisprudencia, es para un caso en el que la propietaria vendió su piso por un importe inferior al que lo compró.

      En tu caso particular, nos comentas que lo vendiste por 64000 € en 2014 y lo compraste por 60000 € en el año 2000 con lo que a priori no podrías beneficiarte de esta sentencia, al superar la cantidad de venta el importe de la compra.

      Es cierto que tuviste que pagar por la plusvalía mayor cantidad que el beneficio que obtuviste por la venta de la vivienda y a cualquiera puede parecernos que no es justo, pero entendemos que tu caso es un poco distinto al que detallamos en este artículo.

      También decirte, que cuando esta ciudadana zaragozana decidió poner su caso en manos de la justicia, no existían sentencias favorables que apoyaran sus tesis y de momento ha conseguido un fallo favorable del juzgado.

      Muchas gracias por trasladarnos tus dudas.

      Saludos,
      Landa Inmobiliaria

  2. Vendi mi apartamento en Ibiza por casi la mitad de lo que me costo, lo compre en 2004 y vendi en 2012. Pague la plusvalia que no recuerdo a cuanto ascendio pero fue alta. Que posibilidades tengo de recuperarla? Y cuales son los pasos a seguir?

    • Hola Isabel.
      Cada reclamación es única, tiene sus singularidades y depende de cada municipio. Habría que analizar en profundidad tu caso y en Landa confiamos estos temas a profesionales. Si quieres contactar con nosotros podemos darte un par de referencias de despachos jurídicos con experiencia en este tipo de reclamaciones.

  3. He vendido el piso por 79000 euros (de los cuales 4000 son para la agencia que ha gestionado la venta) . El piso se compró por 60.000 en 1998 . La plusvalía que me pide el Ayuntamiento de Zaragoza es de 11.200 euros. Puedo rebajarla de alguna manera ????

    • Hola Francisco.
      Para conocer con detalle las características concretas de tu operación, te recomendamos acudir a una asociación de consumidores o a un abogado que lleve muchos casos de esta índole, ya que de esta forma no te resultará caro y podrán orientarte con detalle.
      Si necesitas datos de algún abogado, puedes contactar con nosotros en el 976 301 480 y te facilitaremos nombre, número de teléfono y puedes llamar de nuestra parte.
      Saludos,
      Landa Inmobiliaria

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